Comprar imóvel na planta em Piracicaba: Vantagens e Cuidados.

Comprar na planta é a porta de entrada de muita gente no mercado imobiliário: a unidade costuma sair mais barata que a pronta equivalente, a entrada é parcelada direto com a construtora e sobram alguns anos para organizar as finanças até as chaves. Em troca, você compra um imóvel que ainda não existe, com parcelas corrigidas por um índice próprio e um prazo de entrega que a lei permite esticar.

A Frias Neto, que acompanha o mercado imobiliário de Piracicaba desde 1989, reúne aqui as vantagens reais da compra na planta e, principalmente, o que conferir antes de assinar o contrato.

Conteúdo informativo, com base na Lei 4.591/1964, na Lei 10.931/2004 e na Lei 13.786/2018. Para o seu caso específico, procure orientação jurídica.

O que muda entre comprar na planta e comprar pronto

No imóvel pronto, você vê o que está comprando, recebe a chave logo e financia o saldo no banco já na assinatura. Na planta, você compra um projeto: paga entrada parcelada e parcelas de obra direto com a construtora, e só financia o saldo no banco quando o empreendimento fica pronto.

Essa diferença explica quase tudo o que vem depois, do preço mais baixo ao reajuste das parcelas e ao risco de atraso. É uma compra com mais etapas, e cada etapa tem a sua regra.

As vantagens reais da compra na planta

• Preço de entrada menor: a unidade na planta costuma custar menos que a pronta equivalente, porque a construtora antecipa recursos para tocar a obra;


• Entrada parcelada: em vez de juntar o valor inteiro antes, você dilui a entrada ao longo dos meses de obra;


• Tempo para se organizar: entre a compra e as chaves costumam passar alguns anos, prazo útil para limpar o nome, compor renda e preparar o financiamento;


• Imóvel zero: instalações novas, nenhuma reforma imediata e garantias legais da construtora sobre a construção;


• Escolha da unidade: quem compra cedo escolhe andar, posição solar e vista, o que costuma pesar na revenda.

Sobre valorização até a entrega, vale um alerta: é comum ouvir promessas de ganho certo entre a compra e as chaves. Valorização depende do bairro, do produto e do momento do mercado, e não há garantia. Veja o cenário local no nosso panorama do mercado de Piracicaba.

Como funciona o pagamento até as chaves

O fluxo típico tem quatro partes:

• Entrada: parcelada durante a obra, direto com a construtora;


• Parcelas mensais e reforços: valores intermediários, geralmente anuais, combinados em contrato;


• Saldo na entrega: a maior parte do valor, quitada na entrega das chaves, quase sempre via financiamento bancário;


• Custos de fechamento: ITBI, escritura e registro, que entram na conta e costumam ficar de fora da simulação inicial.

Como o saldo vira financiamento, vale simular desde já a parcela futura. Nosso guia de financiamento imobiliário em Piracicaba mostra bancos, taxas e modalidades.

INCC: o reajuste que pega todo mundo de surpresa

Durante a obra, as parcelas e o saldo devedor são corrigidos pelo INCC, o Índice Nacional de Custo da Construção, que acompanha material e mão de obra. É diferente da inflação do dia a dia e, em períodos de alta no setor, sobe mais rápido que o salário.

O efeito prático é que a parcela de hoje não é a parcela de daqui a dois anos, e o saldo que você vai financiar no fim também cresce. Antes de assinar, peça uma simulação com projeção de reajuste e confirme no contrato qual índice corrige cada fase: na obra costuma ser o INCC e, depois das chaves, o contrato normalmente muda para outro índice, acrescido de juros.

Prazo de entrega e os 180 dias de tolerância

A lei admite um prazo extra de até 180 dias corridos para a entrega, desde que esteja previsto no contrato de forma clara e destacada. Dentro desse período, o atraso não gera multa nem dá direito a desfazer o negócio. Na prática, quem recebe a promessa de entrega para dezembro precisa planejar a mudança contando com a possibilidade de meados do ano seguinte.

Passada a tolerância, a situação muda: a Lei 13.786/2018 prevê indenização de 1% do valor já pago por mês de atraso, além da possibilidade de o comprador pedir a resolução do contrato com devolução dos valores. Guarde todos os comprovantes de pagamento: eles são a base desse cálculo.

Patrimônio de afetação: o item que protege o seu dinheiro

O patrimônio de afetação, criado pela Lei 10.931/2004, separa o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Terreno, obra e recebimentos daquele projeto formam um conjunto à parte, que responde apenas pelas obrigações daquela incorporação.

A importância aparece no pior cenário: se a construtora quebrar, os credores gerais da empresa não alcançam esse patrimônio, que fica destinado a terminar a obra. O regime é opcional, então nem todo empreendimento tem. Para conferir, peça a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis e procure a averbação do patrimônio de afetação, além do registro do memorial de incorporação.

O que conferir antes de assinar

• Memorial de incorporação registrado: sem esse registro no cartório, o empreendimento não pode ser comercializado;


• Patrimônio de afetação: confirme na matrícula se o empreendimento tem o regime;


• Quadro-resumo do contrato: a lei exige um resumo com preço total, índices de correção, prazo de entrega, tolerância e consequências do desfazimento. Leia antes das cláusulas;


• Histórico da construtora: obras entregues, prazos cumpridos e reclamações públicas;


• Memória de acabamentos: o que vem na unidade e o que é só do apartamento decorado;


• Taxas da negociação: corretagem e eventuais taxas devem estar claras no que você vai pagar.

Se precisar desistir: o que diz a lei

Desistir tem custo. Pela Lei 13.786/2018, em caso de desfazimento por iniciativa do comprador, a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos, percentual que sobe para até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação.

Há uma exceção importante: compras fechadas fora da sede da incorporadora, como em estande de vendas ou feirão, têm direito de arrependimento em sete dias, com devolução integral do que foi pago. É pouco tempo, então leve o contrato para ler com calma no mesmo dia.

Comprar na planta em Piracicaba

A cidade tem lançamentos em várias faixas, de unidades elegíveis a programas habitacionais a produtos de alto padrão em condomínio fechado. Para quem vai sair do aluguel, vale começar pelos guias de Minha Casa Minha Vida em Piracicaba e de como comprar o primeiro imóvel.

Se a ideia for construir em vez de comprar pronto, outra rota possível é o terreno com projeto de arquitetura. E, para escolher a região, veja quais são os bairros que mais valorizam.

Perguntas frequentes

Comprar na planta é mais barato mesmo?

O valor de entrada costuma ser menor que o de uma unidade pronta equivalente. Mas a conta final depende do reajuste pelo INCC durante a obra e das taxas de juros do financiamento na entrega. Compare o custo total, não só o preço de tabela.

O que acontece se a obra atrasar?

A lei admite até 180 dias de tolerância, se previsto em contrato de forma clara. Depois disso, cabe indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, e o comprador pode pedir a resolução do contrato com devolução dos valores.

Como sei se o empreendimento tem patrimônio de afetação?

Pedindo a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis e procurando a averbação do regime. O patrimônio de afetação é opcional, então nem todo lançamento tem.

Posso desistir da compra depois de assinar?

Pode, com custo. A incorporadora pode reter até 25% do que foi pago, ou até 50% se houver patrimônio de afetação. Em compras feitas fora da sede da incorporadora, há direito de arrependimento em sete dias, com devolução integral.

Preciso ter o financiamento aprovado antes de comprar na planta?

Não no momento da compra, porque o saldo só é financiado na entrega. Mas vale simular desde o início: é na entrega que o banco analisa renda e cadastro, e quem chega sem crédito aprovado fica em situação difícil.

Pensando em comprar na planta em Piracicaba?

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